外国人が日本で中古マンションを購入する方法｜Buying Property in Japan
更新日：9月29日
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本記事には広告・アフィリエイトリンクを含む場合があります。紹介内容は、外国人が日本で住まいを購入する際の判断材料となるよう、制度や取引実務を踏まえて整理しています。
外国人でも、日本で中古マンションを購入することは可能です。ただし、住宅ローンの審査、本人確認書類、海外送金、登記、税金などは、国籍・在留資格・日本での居住状況によって確認事項が変わります。
また、不動産を購入しただけで日本の在留資格が取得できるわけではありません。物件選びと資金計画に加え、在留状況に合った手続きを早めに確認することが大切です。
Buying Property in Japan｜購入前に知っておきたいこと
外国籍でも中古マンションを購入できる
日本では、外国籍であることだけを理由に一般的な居住用不動産を購入できないわけではありません。日本に住んでいる人だけでなく、海外居住者が購入するケースもあります。
ただし、物件の所在地や利用目的によって個別の法令・届出が関係する場合があります。契約前に、宅地建物取引士、司法書士、税理士など必要な専門家へ確認しましょう。
購入しても在留資格は自動的に取得できない
マンションの所有権と、日本に滞在するための在留資格は別の制度です。住宅を購入しても、永住許可や就労資格などが自動的に付与されることはありません。
居住者と非居住者では準備が異なる
日本の住民票や印鑑証明書を取得できる居住者と、海外に住所がある非居住者では、登記や本人確認に使う書類が異なります。外国語の証明書には日本語訳が必要になることもあるため、決済日から逆算して準備してください。
外国人が中古マンションを購入する流れ
1．予算と資金調達方法を決める
自己資金、住宅ローンの借入可能額、毎月の返済額を確認します。物件価格だけでなく、仲介手数料、登記費用、税金、保険料、管理費、修繕積立金も含めて資金計画を作ります。
2．希望条件を整理して物件を探す
勤務地までの時間、周辺環境、築年数、耐震性、専有面積、管理状況、将来の売却しやすさを整理します。住宅ローンを利用する場合は、ローン対象となる物件かどうかも確認が必要です。
3．内見と管理状況の確認を行う
室内だけでなく、共用部分、管理規約、長期修繕計画、総会議事録、修繕積立金の残高、滞納状況などを確認します。リフォームを予定している場合は、工事可能な範囲も事前に確認します。
4．購入申込みをする
購入申込書に希望価格、手付金、契約希望日、引渡し希望日、ローン利用の有無などを記載します。申込みは売買契約とは異なりますが、安易に条件を提示せず、資金計画を固めてから進めましょう。
5．重要事項説明を受けて売買契約を結ぶ
宅地建物取引士から、権利関係、法令上の制限、管理費、修繕積立金、契約解除、ローン特約などの説明を受けます。不明点は署名・押印前に確認してください。日本語の理解に不安がある場合は、通訳や翻訳の手配も検討しましょう。
6．ローン契約・決済・所有権移転登記を行う
残代金の支払い、鍵の受領、所有権移転登記を同日に行うのが一般的です。司法書士、金融機関、仲介会社と必要書類を事前に共有し、不足がないように準備します。
住宅ローン審査で確認される主なポイント
金融機関ごとに基準は異なりますが、一般に次の項目が確認されます。
在留資格、永住許可の有無、在留期間
年収、勤続年数、雇用形態
日本での居住年数と信用情報
自己資金と頭金の割合
他の借入れと返済負担率
日本語で契約内容を理解できるか
配偶者や連帯保証人の状況
住宅金融支援機構のフラット35は、日本国籍、永住者または特別永住者であることを申込要件としています。一方、民間金融機関には永住許可がない外国人向けの商品もありますが、条件や審査は金融機関ごとに異なります。
ローン審査を受ける前に複数の金融機関へ相談し、購入申込みには適切なローン特約を付けることが重要です。
購入前に準備したい必要書類
日本に住所がある場合
在留カード
パスポート
住民票
印鑑登録証明書
所得証明書・課税証明書・納税証明書
源泉徴収票や確定申告書
勤務先や勤続年数を確認できる書類
預金残高や自己資金を確認できる書類
海外に住所がある場合
パスポート
本国官公署が発行した住所証明書
署名証明書または公証書類
各証明書の日本語訳
購入資金と送金経路を確認できる資料
必要に応じて国内の連絡先や代理人に関する書類
2024年4月1日以降、海外居住の外国人が不動産の登記名義人になる場合は、住所証明情報やパスポートの写しなどについて新しい取扱いがあります。実際に使える書類は国や発行機関によって異なるため、担当司法書士へ早めに確認してください。
中古マンション特有の確認ポイント
管理費と修繕積立金
購入後は、住宅ローンとは別に管理費と修繕積立金を毎月負担します。将来の値上げ予定や一時金の徴収予定も確認しましょう。
長期修繕計画と管理組合
大規模修繕の実施履歴、今後の予定、積立金残高、滞納額、管理組合の運営状況は、建物の維持と資産価値に影響します。
耐震性・劣化・配管
築年数だけで判断せず、耐震基準、インスペクションの有無、給排水管、雨漏り、設備の交換履歴などを確認します。
リフォームの制限
床材、防音性能、水回りの移動、窓や玄関ドアなどは管理規約で制限されることがあります。購入後に希望の工事ができない事態を避けるため、工事細則を確認してください。
購入時と購入後にかかる費用・税金
仲介手数料
売買契約書の印紙税
登録免許税と司法書士報酬
不動産取得税
住宅ローン事務手数料・保証料
火災保険料・地震保険料
固定資産税・都市計画税の精算金
管理費・修繕積立金
税率や軽減措置の適用条件は、床面積、築年数、用途、居住開始時期などで変わります。住宅ローン控除を含め、最新の条件を税務署や税理士へ確認してください。
火災保険は補償範囲と保険料が保険会社ごとに異なります。購入物件が決まったら、複数社の見積もりを比較して検討しましょう。
非居住者が購入するときの注意点
海外居住者は、書類の取得と翻訳、本人確認、海外送金、決済への出席方法、購入後の管理、納税手続きまでまとめて計画する必要があります。
外国為替及び外国貿易法に基づく報告が必要になる場合もあります。自己や親族の居住用など一定の例外もあるため、日本銀行の案内で該当性を確認してください。
購入前チェックリスト
自己資金と諸費用を含む予算を決めた
住宅ローンの事前相談または事前審査を行った
在留資格と将来の居住計画を整理した
登記に必要な本人確認・住所証明書類を確認した
管理規約、長期修繕計画、総会議事録を確認した
管理費・修繕積立金の値上げ予定を確認した
ローン特約と契約解除条件を理解した
税金と購入後の維持費を把握した
宅建士として住宅の売買・賃貸をお手伝いします
ミツノブ行政書士事務所では、宅地建物取引士として、外国人の方の住宅購入・売却や賃貸仲介に関するご相談を承ります。
「購入と賃貸のどちらがよいか」「重要事項説明の内容が分かりにくい」「外国人でも相談できる仲介先を探している」といった段階でも構いません。物件探しや契約でお困りの方は、お問い合わせページからお気軽にご連絡ください。
よくある質問
Q1．永住権がなくても中古マンションを購入できますか？
A1．現金購入を含め、永住権がなくても購入できるケースはあります。ただし、住宅ローンは利用できる金融機関や条件が限られることがあります。
Q2．マンションを購入すれば在留資格を取得できますか？
A2．いいえ。不動産の所有と在留資格は別制度です。日本に住み続けるには、活動内容や身分関係に合った在留資格が必要です。
Q3．外国人でも住宅ローンを利用できますか？
A3．利用できる場合があります。永住許可、収入、勤続年数、自己資金、在留期間などの条件は金融機関によって異なります。
Q4．海外に住んだまま購入できますか？
A4．購入できるケースはありますが、住所証明、署名証明、翻訳、海外送金、代理手続き、外為法上の報告などを事前に確認する必要があります。
Q5．中古マンションは物件価格だけ見ればよいですか？
A5．いいえ。管理費、修繕積立金、税金、保険、将来の大規模修繕や売却しやすさまで含めて判断してください。
参考情報
まとめ
外国人が日本で中古マンションを購入するとき（Buying Property in Japanを検討するとき）は、物件探しより前に、資金調達、在留状況、必要書類、購入後の維持費を整理することが重要です。
特に住宅ローンを利用する場合や海外居住者が購入する場合は、金融機関、仲介会社、司法書士と早めに情報を共有し、契約・決済から逆算して準備しましょう。
執筆・監修
ミツノブ行政書士事務所
行政書士・宅地建物取引士 松田充正
本記事は一般的な情報提供を目的としています。個別の物件の購入可否、住宅ローン審査、税務・登記手続きの結果を保証するものではありません。
