外国人が日本の不動産を相続したときの手続き｜相続登記・税金・海外居住者の注意点｜Property Inheritance Japan
更新日：9月29日
外国人や海外居住者が日本の土地・マンション・戸建てを相続した場合も、日本の不動産について相続手続が必要です。
特に注意したいのが、相続登記の期限、海外で取得する本人確認書類、相続税の申告、共有名義、相続後の管理・売却です。手続きを後回しにすると、売却や賃貸、次の相続が難しくなることがあります。
「Property Inheritance Japan」と検索している方に向けて、必要書類、手続きの流れ、海外居住者の注意点を行政書士・宅地建物取引士の視点から解説します。
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外国人も日本の不動産を相続できる？｜Property Inheritance Japan
外国人であることだけを理由に、日本国内の不動産を相続できないという制限はありません。被相続人や相続人の国籍、住所、遺言の有無、家族関係、準拠法などを確認しながら手続きを進めます。
ただし、海外の相続人がいる場合は、日本の戸籍に代わる出生証明書・婚姻証明書・宣誓供述書などが必要になることがあります。書類の翻訳、公証、認証の要否も国や手続先によって異なります。
最初に確認したい7つのこと
1．日本にある不動産の内容
登記事項証明書、固定資産税納税通知書、権利証または登記識別情報通知を確認し、所在地、名義、持分、抵当権の有無を整理します。
2．相続人の範囲
戸籍や本国の公的書類を使い、配偶者、子、直系尊属、兄弟姉妹などの相続関係を確認します。国際相続では、日本法だけでなく本国法の確認が必要になる場合があります。
3．遺言書の有無
公正証書遺言、自筆証書遺言、海外で作成された遺言などを確認します。海外の遺言が日本の登記で使えるかは、形式や内容を個別に確認する必要があります。
4．相続放棄を検討する必要があるか
相続財産には不動産だけでなく、住宅ローンや未払金などの債務も含まれます。相続放棄には原則として相続開始を知った時から3か月という期間があるため、早めに財産と負債を調査しましょう。
5．相続登記の期限
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。不動産を相続したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。遺産分割がまとまらない場合は、相続人申告登記を検討する方法もあります。
6．相続税の申告が必要か
相続税の申告期限は、通常、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。海外居住者でも、日本国内の不動産が課税対象になる場合があります。
7．相続後に使う・貸す・売るのどれを選ぶか
維持費、固定資産税、管理状況、賃貸需要、売却相場を比較します。共有名義にすると将来の売却や管理に全員の合意が必要になることがあるため、分け方は慎重に検討しましょう。
日本の不動産を相続する手続きの流れ
1．死亡と相続関係を証明する書類を集める
被相続人の戸籍、除籍、改製原戸籍、住民票の除票、相続人の戸籍や住所証明などを準備します。外国人相続人の場合は、本国官公署の証明書や宣誓供述書を利用する場合があります。
2．財産と債務を調査する
不動産の登記、固定資産評価、預貯金、有価証券、保険、借入金、未払税金などを確認します。賃貸中の物件では、賃貸借契約、敷金、管理会社との契約も引き継ぎ対象です。
3．遺産分割の方法を決める
遺言がない場合は、相続人全員で遺産分割を協議します。不動産を一人が取得する、売却して代金を分ける、共有で取得するなどの方法があります。
4．遺産分割協議書を作成する
誰がどの不動産を取得するか、物件を特定できるよう正確に記載します。海外居住者は日本の印鑑証明書を取得できないことがあるため、署名証明や宣誓供述書などの代替書類を確認します。
5．相続登記を申請する
必要書類をそろえ、物件所在地を管轄する法務局へ申請します。登記申請は司法書士の業務となるため、複雑な国際相続では早めに司法書士へ相談すると安心です。
6．相続税を申告・納付する
基礎控除を超えるなど申告が必要な場合は、期限までに申告と納付を行います。評価方法や特例の適用は税理士へ確認してください。
海外居住者・外国人相続人の必要書類
一般的に確認される書類は次のとおりです。実際の必要書類は国籍、居住国、家族関係、登記原因によって異なります。
・パスポートなどの本人確認書類
・住所証明書または在留証明書
・出生証明書、婚姻証明書、死亡証明書
・相続関係を説明する宣誓供述書
・署名証明書
・遺言書、遺産分割協議書
・外国語書類の日本語訳
・不動産の登記事項証明書、固定資産評価証明書
アポスティーユや領事認証の要否は、提出先と書類の発行国により異なります。取得に時間がかかる書類もあるため、先に必要書類の一覧を確定させることが大切です。
海外居住者の相続税と納税管理人
海外に住む相続人が日本国内の不動産を取得した場合、その不動産は日本の相続税の対象になる可能性があります。被相続人と相続人の国籍や過去の住所によっては、国外財産も課税対象になる場合があります。
日本国内に住所がない方が申告・納税を行う場合、納税管理人を定めて税務署へ届け出ることがあります。課税範囲や租税条約、外国税額控除などは個別性が高いため、国際相続に詳しい税理士へ確認してください。
相続した不動産を売却する場合
相続後に不動産を売却するには、原則として相続登記を済ませ、売主となる名義人を確定させます。共有で相続した場合は、売却条件について共有者全員の合意が必要です。
売却価格だけでなく、仲介手数料、登記費用、測量・解体費、譲渡所得税、海外送金手数料などを含めた手取り額を比較しましょう。相続した空き家には、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例がありますが、期限と要件の確認が必要です。
相続した物件が投資用マンションの場合は、遺産分割や売却方針を決める前に現在の価格を確認すると判断しやすくなります。
相続した不動産の家財・残置物を整理する場合
相続した住宅に家具・家電・骨董品などが残っている場合は、廃棄前に買取できるものを分けると、処分費用を抑えられることがあります。ただし、権利関係が確定する前の処分は相続人間のトラブルにつながるため、遺産分割や所有者の合意を確認してから進めてください。
孤独死や長期放置などで通常の清掃では対応しにくい場合は、特殊清掃の見積もりを比較する方法もあります。通常の片付け・清掃で足りる物件には向かないため、室内の状況を確認して必要な場合だけ検討してください。
外国人・海外居住者の相続不動産はご相談ください
ミツノブ行政書士事務所では、行政書士として相続関係書類の整理や遺産分割協議書などの作成を支援し、必要に応じて司法書士・税理士などの専門家と連携します。
宅地建物取引士として、相続した住宅・土地・投資用不動産の価格確認、活用方法の検討、賃貸・売買の仲介相談にも対応しています。海外に住んでいて日本の手続きが分からない方も、お気軽にお問い合わせください。
よくある質問
Q．外国人でも日本の不動産を相続できますか？
A．はい。外国人であることだけを理由に相続できないという制限はありません。ただし、準拠法や必要書類の確認が必要です。
Q．海外に住んだまま相続登記できますか？
A．必要な住所証明や署名証明などを準備し、代理人と連携することで進められる場合があります。
Q．相続登記はいつまでに必要ですか？
A．原則として、不動産を相続したことを知った日から3年以内です。遺産分割が成立した場合にも追加の期限があります。
Q．相続した不動産をすぐ売却できますか？
A．通常は相続登記を行い、名義を確定してから売却します。共有者、抵当権、境界、賃貸借契約なども確認が必要です。
参考情報
まとめ
外国人や海外居住者が日本の不動産を相続した場合は、相続人の確定、海外書類の準備、相続登記、相続税、相続後の管理・売却を期限から逆算して進めることが大切です。
特に相続登記は義務化されているため、書類が海外にある場合ほど早めに専門家へ相談しましょう。
執筆・監修
ミツノブ行政書士事務所
行政書士・宅地建物取引士 松田充正
本記事は一般的な情報提供を目的としています。個別の相続関係、登記、税務、売却の可否や結果を保証するものではありません。
