外国人が日本の不動産を売却する方法｜必要書類・税金・海外居住者の注意点｜Property Sale Japan
更新日：9月29日
日本にある不動産は、所有者の国籍にかかわらず売却できます。ただし、海外に居住している外国人所有者の場合は、本人確認、署名証明、税金、売却代金の受取りなど、日本在住者とは異なる準備が必要になることがあります。
「Property Sale Japan」と検索している方に向けて、売却の流れ、必要書類、税金、非居住者が注意したい点を宅地建物取引士が分かりやすく解説します。
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外国人でも日本の不動産を売却できる？｜Property Sale Japan
外国人であることだけを理由に、日本国内の土地や建物を売却できないという制限はありません。現在日本に住んでいない所有者でも、必要な本人確認書類や委任手続を整えることで、売却を進められる場合があります。
一方、登記上の住所と現在の住所が異なる場合、住宅ローンが残っている場合、共有名義の場合、海外から契約・決済を行う場合は、早めの確認が必要です。
不動産売却の基本的な流れ
1．売却条件を整理する
希望価格、売却希望時期、住宅ローン残高、現在の利用状況を確認します。賃貸中の物件は、賃貸借契約や敷金の引継ぎも整理します。
2．価格査定を依頼する
周辺の成約事例、築年数、管理状態、立地、室内状況などを基に査定を受けます。査定額は必ず売れる価格ではないため、根拠も確認しましょう。
3．媒介契約を締結する
仲介会社に売却を依頼する場合、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介から契約方法を選びます。報告頻度や販売方針、広告方法も確認します。
4．販売活動と内覧に対応する
写真撮影、広告掲載、購入希望者の内覧を行います。海外居住者は、鍵の管理や室内確認を誰に任せるか決めておくと進行がスムーズです。
5．売買契約を締結する
価格、手付金、引渡日、設備の状態、契約不適合責任などを確認します。内容を十分に理解してから署名・押印してください。
6．決済・引渡しを行う
残代金の受領、住宅ローンの完済、抵当権抹消、所有権移転、鍵の引渡しを同日に行うのが一般的です。司法書士や金融機関との事前調整が必要です。
7．確定申告を確認する
売却によって譲渡所得が生じた場合は、原則として確定申告が必要です。特例の適用や非居住者の申告方法は、税務署または税理士に確認してください。
売却前に準備したい必要書類
物件や取引方法によって異なりますが、一般的には次の資料を準備します。
・登記識別情報通知または権利証
・本人確認書類
・住所を確認できる書類
・印鑑証明書、または署名証明書
・固定資産税納税通知書
・購入時の売買契約書、領収書
・建築確認関係書類、測量図、間取り図
・マンションの管理規約、総会資料、維持費の資料
・住宅ローン残高証明書
氏名や住所が登記記録と異なる場合は、そのつながりを証明する書類や登記手続が必要になることがあります。海外で発行された書類は、翻訳や公証・認証を求められる場合もあります。
海外居住者・非居住者が注意すること
本人確認と署名証明
日本の印鑑証明書を取得できない場合、在外公館や現地の公証人などによる署名証明を利用するケースがあります。必要な形式は司法書士や仲介会社へ事前に確認してください。
代理人と委任状
来日せずに手続を進める場合は、代理人への委任状を用意することがあります。委任の範囲、本人確認方法、契約原本の送付日数を含め、余裕を持って準備しましょう。
非居住者の源泉徴収
非居住者等が日本国内の不動産を売却する場合、買主は原則として売却代金の10.21％を源泉徴収します。ただし、個人が自己または親族の居住用として購入し、売却代金が1億円以下の場合などは例外があります。源泉徴収された金額は最終的な税額そのものではなく、確定申告で精算するのが基本です。
納税管理人と確定申告
海外居住者が日本で申告や税務書類の受領を行う必要がある場合、納税管理人を定めることがあります。帰国・出国の予定がある方は、売却前に税務署または税理士へ相談すると安心です。
売却代金の海外送金
海外送金では、金融機関から売買契約書、本人確認書類、資金の出所を示す資料などを求められる場合があります。送金限度額、手数料、為替レート、着金までの日数も確認してください。
不動産売却にかかる主な費用
主な費用には、仲介手数料、売買契約書の印紙税、抵当権抹消などの登記費用、住宅ローンの繰上返済費用、測量費、解体費、残置物処分費などがあります。
マンションでは管理費・修繕積立金、戸建てや土地では境界確認の状況も重要です。売却価格だけでなく、手取り額を試算して判断しましょう。
譲渡所得税の基本
土地や建物の譲渡所得は、売却代金から取得費、譲渡費用、適用できる特別控除を差し引いて計算します。購入時の契約書や仲介手数料の領収書、改良費の資料は取得費の確認に役立つため、探しておきましょう。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得となり、税率が異なります。居住用財産の特例には要件があるため、個別の税額判断は税理士などの専門家へご相談ください。
査定額だけで仲介会社を選ばない
高い査定額を提示した会社が、必ず高く売却できるとは限りません。査定の根拠、想定する購入者、販売期間、外国語対応、海外居住者の本人確認や送金への対応経験を比較しましょう。
売り出し価格を相場から大きく外すと、販売期間が長くなり、値下げを重ねる可能性があります。成約事例と現在の競合物件を見ながら、現実的な販売戦略を立てることが大切です。
投資用マンションを所有している方は、売却を決める前に現在の価格を確認しておくと、手取り額や売却時期を判断しやすくなります。
外国人所有者の不動産売却はご相談ください
ミツノブ行政書士事務所では、宅地建物取引士として、日本の住宅・投資用不動産の売却相談や仲介に対応しています。
海外在住で手続の進め方が分からない、必要書類を整理したい、購入希望者との条件調整を任せたいという方も、お気軽にお問い合わせください。物件の状況を確認し、売却準備から契約・引渡しまで分かりやすくご案内します。
よくある質問
Q．外国人でも日本の不動産を売却できますか？
A．はい。国籍だけを理由に売却できないという制限はありません。ただし、本人確認や登記、税務上の準備は必要です。
Q．海外に住んだまま売却できますか？
A．代理人や司法書士、仲介会社と連携し、署名証明や委任状などを整えることで進められる場合があります。
Q．住宅ローンが残っていても売却できますか？
A．売却代金などでローンを完済し、抵当権を抹消できる見込みがあれば売却できます。残高と諸費用を先に確認しましょう。
Q．日本の銀行口座がなくても代金を受け取れますか？
A．取引条件や金融機関の審査によります。海外送金を予定する場合は、必要書類や送金経路を契約前に確認してください。
参考情報
まとめ
外国人所有者も日本の不動産を売却できますが、海外居住者は本人確認、署名証明、源泉徴収、確定申告、海外送金を早い段階で確認することが重要です。
査定額だけで判断せず、手取り額と販売計画を比較し、外国人・非居住者の取引に対応できる専門家と進めましょう。
執筆・監修
ミツノブ行政書士事務所
行政書士・宅地建物取引士 松田充正
本記事は一般的な情報提供を目的としています。個別の物件における売却可否、税務上の判断、取引結果を保証するものではありません。
