外国人の空き家管理｜海外から日本の家を維持・貸す方法｜Akiya Management Japan
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外国人の空き家管理で最初に決めたいのは、「誰が現地を見るか」と「どこまで判断を任せるか」です。日本に家を残して帰国する。海外から相続した家を維持する。どちらも、鍵を預けるだけでは管理の内容が曖昧になりがちです。
売るか貸すか、まだ決まっていなくても構いません。ただ、その間の管理は別に考える必要があります。本記事では海外在住の外国人所有者に向けて、留守中の確認項目、管理委託契約、賃貸活用の注意点、専門家への相談の分け方を整理します。対象は日本国内の住宅です。
外国人の空き家管理は「管理・活用・手続」を分ける
空き家を見回る会社と、賃貸経営を任せる会社は、同じ仕事をするとは限りません。外から建物を見るプラン、室内の換気まで行うプラン、入居者を募集して管理するプラン。名前が似ていても役割は違います。
まずは自分の目的を一つ選びましょう。「次の来日まで維持したい」「数年間は住まないので貸したい」「使う予定がなく売却も検討したい」。目的が変わると、必要な契約期間や費用、預ける資料も変わります。
点検を頼むことと、判断を任せることは別
管理会社に見回りを依頼しても、修理の発注、税務申告、売却の契約まで任せたことにはなりません。雨漏りを発見したときに報告だけするのか、応急措置まで行うのか。事前承認の金額上限はあるのか。この境界を契約書に残すことが大切です。
親族に頼む場合も同じです。負担を小さくするつもりが、草刈り、郵便、近隣対応を全部お願いする形になっていないでしょうか。依頼内容と費用の扱いを短いメモにするだけでも、話し合いの出発点になります。
出国前・管理開始前に整理するチェック項目
建物の状態と鍵を記録する
外壁、屋根、窓、天井のしみ、設備の動作など、確認できる範囲を写真で残します。撮影日も一緒に記録してください。高所や壊れた床に自分で立ち入る必要はありません。危険がありそうな箇所は、現地の専門業者に確認を依頼しましょう。
鍵は本数、預け先、返却方法を一覧にします。管理会社が複製できるか、担当者の交代時にどう引き継ぐかも確認します。室内に私物が残る場合は、触れてよい物と立入りを認める範囲を伝えておくと安心です。
郵便・設備・保険の連絡先をまとめる
電気や水道を止めるかは、換気、通水、設備点検の方法と一緒に検討します。費用だけで決めると、依頼した作業ができないこともあります。必要な契約を管理会社と確認し、請求先や支払方法を整理してください。
火災保険は、居住中と空き家では取扱いが異なる場合があります。長期間留守にすることを保険会社や代理店に伝え、現在の契約を続けられるか、補償範囲はどうなるかを確認しましょう。住宅の保険を整理したい方は、外国人が日本で火災保険に加入する方法も参考にしてください。
自治体や管理組合から届く書類を誰が受け取るかも決めます。マンションなら専有部分の管理と、管理組合への連絡は別です。海外の住所だけを伝えて終わりにせず、日本国内の連絡窓口が必要かを確認しておきましょう。
空き家管理の委託契約で確認すること
国土交通省は空き家管理受託のガイドラインと管理委託契約書の例を公開しています。契約の比較では、月額料金より先に作業範囲をそろえると、違いが見えやすくなります。国土交通省のガイドライン・契約書例を確認できます。
確認したいのは、訪問回数、外観と室内のどちらを見るか、換気や通水、庭の手入れ、郵便確認、写真報告の有無です。台風や地震の後の臨時訪問が通常料金に含まれるかも聞いてください。「月1回」の一言だけでは内容を比較できません。
次に、追加費用を確認します。草刈り、廃棄物の処分、修理、交通費、緊急出動は別料金でしょうか。見積もりを送ってから承認を待つのか、連絡が取れないときは一定額まで対応するのか。時差のある所有者ほど、この決め方が重要になります。
報告言語も見落としやすい点です。英語で問合せができても、契約書や定期報告は日本語のみかもしれません。翻訳の範囲、連絡手段、返答にかかる時間を確認しましょう。理解が難しい条項は、署名前に説明を求めてください。
海外から支払う場合は、送金手数料、支払通貨、入金期限も確認します。国内口座を使うなら、海外転居後も利用できるかを金融機関に確認してください。管理会社に口座の暗証番号やログイン情報を渡す方法は避け、請求書に基づく支払いと物件管理を分けて考えます。
見積もりは同じ条件で依頼する
たとえば「戸建て、室内確認あり、写真報告あり、月1回、庭の作業は別見積もり」と依頼条件をそろえます。安い見積もりが外観確認だけで、もう一方に室内の作業が含まれていれば、料金差だけでは判断できません。初回費用と年間の支出を並べると比較しやすくなります。
初回の報告を受け取ったら、写真で場所が分かるか、異常がない箇所も確認したか、追加作業の理由を説明しているかを見ます。「問題なし」だけでは判断しづらいこともあります。求める報告の詳しさは、契約前にサンプルで確認しておきましょう。
貸す前の修繕費は、管理費と分けて見積もる
雨漏りや水回りの傷みが分かったときは、見回りの月額料金と修繕工事の費用を分けて確認します。貸すために必要な工事なのか、自分が再び住むための改修なのか。目的を伝えると、工事範囲を比較しやすくなります。工事を急ぐ前に、所有者の同意と現地調査に立ち会う人も決めておきましょう。
リショップナビは、希望を聞いたうえでリフォーム会社を紹介する一括見積もりサービスです。見積書を受け取るまでの利用は無料と案内されていますが、工事費が無料になるわけではありません。定期巡回や空き家管理の契約とは別のサービスです。
海外在住の場合は、電話連絡の方法、対応言語、現地調査の鍵の受渡し、代理人の立会いに対応できるかを事前に確認してください。連絡や現地確認の段取りがつかない場合、修繕の必要性が未確認の場合、緊急の応急措置だけを頼みたい場合には合わないことがあります。見積もりだけで安さや工事品質が保証されるものではありません。料金・条件・サービス内容は変更される可能性があるため、申込み前に公式サイトで最新情報をご確認ください。
修繕会社の紹介・見積もり比較（広告）：リショップナビ
見回りサービスが合わない場面もある
定期点検は常時監視ではありません。月1回訪問する契約なら、訪問の間に起きた不具合をすぐ発見できないことがあります。倒壊の危険や深刻な雨漏りがある家を、軽い見回りだけで維持するのは難しいでしょう。
反対に、近くの親族が無理なく確認でき、短期間で利用予定が決まっているなら、外部サービスの費用が見合わない場合もあります。必要な作業だけを頼む選択肢もあります。契約の更新、解約予告、鍵の返却、未完了の作業を誰が引き継ぐかまで比べてください。
維持する・貸す・売る、どの方法が合う？
維持する方法は、再び自分で使う予定がある人に向いています。一方、管理費や税金などの支出は続きます。来日の予定が曖昧なら、半年後など見直す時期を決めておくと、保有を続ける理由を整理しやすくなります。
貸す方法は、使わない期間が長く、物件に賃貸需要があるときの候補です。ただし、募集準備や修繕に費用がかかることがあります。家賃の見込みだけでなく、空室、設備故障、退去後の負担も含めた収支を確認しましょう。帰国後すぐ自分で住みたい人には、契約期間の調整が難しい場合があります。
売却は、今後使う予定がなく、維持の負担を減らしたい人の候補です。成約価格や時期は物件によって異なります。管理契約を先に長期で結ぶと売却時の調整が必要になることもあるため、売る可能性があることを最初に伝えておきます。
解体して土地を残す方法もありますが、解体費用、隣地との関係、その後の草木の管理、税金への影響を検討する必要があります。家をなくせば負担が消える、と単純には考えられません。
迷う場合は、まず建物の状態と年間の保有費用を整理し、その後で各方法の見積もりを取る順番が実務的です。来年使う家と、今後使う予定のない家を同じ基準で比べる必要はありません。家族の希望が違うときは、決定できる所有者と必要な同意を確認してから契約の話を進めます。
賃貸活用の相談先：クロスハウス
クロスハウスのオーナー向けページでは、借上げと管理委託のプラン、収益シミュレーションの相談が案内されています。空き家を保有したまま貸す可能性を検討する方が、条件を比較するための相談先の一つです。
ただし、留守宅を点検するだけのサービスとは区別してください。物件の所在地、状態、用途、希望期間によって対応や提案は異なります。海外住所での契約、本人確認、連絡言語、送金方法への対応も個別確認が必要です。短期間だけ家を空ける方や、対象地域・条件に合わない物件には向かないことがあります。
サブリースは、事業者が所有者から借りた建物を入居者に転貸する方式です。将来の賃料減額、途中解約、所有者側からの解約の制約、修繕費用の負担などのリスクがあります。広告上の説明だけで判断せず、契約書と重要事項説明で確認してください。国土交通省のサブリースに関する注意点も確認できます。
サービス内容、対象地域、料金、契約条件は変更される可能性があります。申込み前に最新の案内と個別の見積もりを確認してください。
海外所有者が忘れやすい行政・登記・税務
管理が不十分な空き家は、自治体から対応を求められる場合があります。管理不全空家や特定空家について勧告を受けると、土地の住宅用地特例が適用されなくなる点にも注意が必要です。空き家になっただけで一律に税金が増える、という意味ではありません。国土交通省の空家法の説明を参考に、物件所在地の自治体に確認しましょう。
2026年4月1日から、所有者の住所や氏名等が変わった場合の変更登記が義務化されています。原則は変更日から2年以内です。施行前の未登記の変更は2028年3月31日までが期限とされています。海外居住者はスマート変更登記で住所変更が自動的に反映されると考えず、司法書士や法務局に手続を確認してください。詳しくは法務省の住所等変更登記Q&Aとスマート変更登記の案内をご覧ください。
また、日本の不動産を貸したり売ったりすると、非居住者でも日本で申告等が必要になる場合があります。国籍だけで課税関係は決まりません。納税管理人の選任が必要か、固定資産税の連絡先をどうするかも含め、税理士、税務署、自治体に確認します。管理会社への依頼と税務申告の依頼は別です。国税庁の海外勤務中の不動産所得等の案内が参考になります。
外国人の空き家管理に関するよくある質問
Q. 海外に住んでいても管理を依頼できますか？
対応する会社はありますが、契約方法や連絡言語は異なります。物件所在地、居住国、希望する作業、国内の連絡先の有無を伝え、対応可否を確認してください。
Q. 家を貸せば、日本に住むための在留資格が取れますか？
不動産の所有や賃貸だけで、日本に居住する在留資格が認められるわけではありません。来日・居住の目的に応じて、在留手続は別に確認する必要があります。
Q. 家財は先に全部処分したほうがよいですか？
利用方針と所有関係を整理してから判断しましょう。相続や共有の家では、他の人の物を含むこともあります。処分を急がず、残す物、保管する物、処分できる物を分けます。
空き家の資料整理と在留手続を相談したい方へ
ミツノブ行政書士事務所では、外国人の住まいに関するご相談について、行政書士・宅地建物取引士の視点から状況を伺い、必要な資料や相談先を整理します。日本に家を残して帰国する方、今後の来日に向けて住宅と在留手続を一緒に確認したい方は、お問い合わせください。
初回のご連絡は、物件のおおまかな所在地、戸建て・マンションの別、現在の居住国、維持・賃貸・売却の希望、来日予定を簡潔にお知らせいただければ十分です。身分証や権利証などの原本を最初から送る必要はありません。対応範囲と費用を確認したうえで進めます。
登記申請は司法書士、税務申告は税理士、紛争対応は弁護士の業務です。不動産仲介が必要な場合も、適切な宅建業者の関与が必要です。当事務所への相談が、そのまま建物の点検・管理や仲介契約になるわけではありません。
これから住宅を取得する方は、外国人が日本で一戸建てを購入する際の解説もあわせてご覧ください。
執筆・監修
ミツノブ行政書士事務所
行政書士・宅地建物取引士 松田充正
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